文/谢逸枫舆论统一口径对外说“因为35个城市调控了、22个城市国庆期间集体调控出台，说什么中国楼市“变天”了，调整期、下降拐点来了。15个热点城市调控的效果是立竿见影，楼市降温、房价下降。”按照官方10月上半月的15个热点城市房价、成交统计看，其一是10月上半月15个热点城市房价环比涨幅收窄、回落，深圳与成都环比首次迎来触顶下调，房价见顶拐点来临。从房价变化看，这些城市房价过快上涨势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月相比，成都和深圳10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，其他城市10月上半月新建商品住宅价格涨幅均明显回落。其二从成交量看，这些城市10月上半月成交量比9月下半月明显下降。意味着部分热点城市降温明显，楼市调控成效正在显现，这样的房价“变化”是调控“立竿见影”的效果。 老谢认为，对当前70个城市的房价形势判断，城市分化持续，房价有涨有跌，涨幅收窄回落，涨势减速趋缓。短期看，房价不存在暴涨暴跌，市场因政策导致供需波动，呈现高位盘整，涨幅震荡的走势。长期看，政策无法改变土地供应政策、制度与供需矛盾及货币、金融、信贷、人民币等因素的情况下，房价还会上涨。二年之后或者是一年半之后，15个热点城市调控放松是大趋势，如果经济2017年下行压力加大与楼市出现房价暴跌的风险，调控将会及时放松的调整。其一是9月70个大中城市中，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异，热点城市房价上涨依然凶猛与涨幅扩大及更多的城市上涨。其二是10月上半月全国热点城市房价指数增幅均出现了明显回落，房价趋减速的形势。因此，预计四季度一二线热点城市楼市将呈现量缩价稳的走势。老谢认为，事实上，仅仅看70城市与15个热点城市房价统计数据，目前无法确定与判断实际房价是否真正的下降。因为老百姓市场上的心理感受房价与统计数据房价差别巨大，市场上的楼盘销售价格没有大幅度下调与房企对房子的优惠折扣力度未加大，备案的房价还是没有下降。统计数据上的房价涨幅收窄或回落下调或者下降，主要是数据上的滞后性与涨幅见顶及高基数的影响。其一是统计数据房价、成交存在滞后性。如9月70城市与10月上半月的15热点城市房价统计，分别为8月25日-9月25日与10月日到15日数据，房价统计口径与计算方式及数据时间差、抽样的楼盘价格表，肯定会影响到房价统计效果。其二是房价、成交基数历史最高顶点来临。9月与10月11日之前政策的出台影响，出台前与后的二周时间内大量的需求集中释放，房价突然凶猛上涨。9月70城市房价环比与同比上涨达到这轮楼市刺激政策以来最高、涨幅最高，成为房价基数历史最高顶点。其三是到10月上半月热点城市房价环收窄与比下降、成交下降，因为9月房价高基数与豪宅盘、高价房新房供应下降、市中心供应下降与郊区低价盘集中上市、限价、限签、市场整治等，房价的变化是市场正常的调整。 老谢认为，楼市、房价真正的拐点是降价都无人购买、楼市崩盘都无人购买、房企破产都无人购买、楼盘资金链破裂都无人购买，不是暂时性、临时性的观望或者是需求被抑制，或者是政策影响到购房者心理的消极不买房情绪。目前房价的涨幅收窄、回落、下调、下降，不是真正的拐点，这是市场短期正常的调整与波动，房价的下降只能叫调整或策略，并不是所谓的“拐点”。毫无疑问，如果土地制度与政策及金融、税收、住房制度不发生变化、公共资源配置情况不改变、政策干预市场供需的非市场不调整，房价还会上涨，并且还会延续很长时间。老谢认为，买房还是继续等，肯定会是越等越买不起的。换句话说，房子还没到真正贵的时候，继续等会导致手上人民币贬值与房价持续上涨，再想买时，肯定会更加买不起。现在不出手，以后房价涨起来了肯定后悔死。按照官方与舆论共识，总体上看，一线和部分热点二线城市楼市调控的成效正在显现，但由于调控政策出台时间较短，后续市场走势还需继续观察。10月21日公布了70个大中城市房价统计数据，同时公布了一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格统计数据。伴随20多个城市近期出台楼市调控新政，其一是9月份，70个大中城市房价走势差异明显。从环比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个；其余城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有6个，持平的1个，涨幅在2%及以内的城市有40个。其二是从环比看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。 与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%至60%的城市有4个，下降60%至40%的有3个，下降40%至20%的有3个。从数据上看，一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制。其一是一些热点城市结合实际调节供求关系，增加住宅用地和普通商品住房供应，这些调控举措对积极引导预期，缓解供求矛盾。其二是地方政府不断给房企施压、销售管制、限售限价限签，给购房者限贷、限购限买等。此外，各地正严厉查处开发企业捂盘惜售等行为，一些之前被开发企业“捂起来”的房源入市销售，住房供应有所增加。其三是投资投机需求的抑制。各地出台的限购限贷等措施，主要目的是保护自住和改善性需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性。其四是整顿规范力度加大，市场环境正在净化。有关部门严厉查处开发企业、中介机构不明码标价、虚假广告、炒买炒卖、哄抬房价等违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥了重要作用。比如，上海查处了“造谣出台新政”、深圳查处了“鸽笼房”、成都查处了“一户购买60套房”等典型案件，并将处理结果向社会公布，45家违规失信的开发企业和中介机构被通报曝光。通过整顿规范市场秩序，净化了市场环境，散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，对消费者合法权益也是一个很好的保护。下一步应当强化落实地方政府主体责任，保障居民基本住房需求，加大居住用地和商品住房供应、资金管控等各项政策措施的执行力度，促进房地产市场平稳健康发展。